佛山市高明区三洲旧区改造项目

房屋征收补偿安置方案

为顺利实施高明三洲旧区改造项目房屋征收补偿安置工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国文物保护法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，通过充分征求各方面的意见和建议，结合我区实际，制定征收补偿安置方案如下：

一、征收范围

征收范围包括：碧桂路以东、滨河路和三洲旧桥以南、三景路以北及沧江桥和高明河堤以西组成区域（含凤翼州），具体征收范围见附件一。

二、征收部门与被征收人

1、365体育在线上网导航为本次三洲旧区改造项目房屋征收部门，佛山市高明区荷建市政投资建设有限公司受365体育在线上网导航委托实施房屋征收，是房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

2、征收范围内土地房屋的权属人为被征收人。

三、征收补偿的依据及原则

1、房屋补偿的面积及使用功能依据为：房地产管理部门核发的《房地产权证》或其他权属证明记载的合法面积及使用功能；《房地产权证》登记的使用功能不清晰或与国有土地使用权证登记功能有冲突时，以土地使用证登记功能为准。

2、补偿标准的依据：一是依照本征收补偿方案标准(主要针对住宅、商业用房、办公用房)；二是依据单个项目征收补偿评估结果并根据实际情况进行适当调整(主要针对工业用房)。

3、征收原则：本次征收补偿主要实行先补偿后搬迁的原则。

四、征收补偿方式及奖励办法

1、住宅用房征收补偿实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式，由被征收人自行选择一种方式进行补偿。非住宅用房只采用货币补偿一种方式进行补偿。

2、选择货币补偿的，面积以房地产权证记载的合法建筑面积计算；选择产权调换的，面积以房地产权证记载的合法建筑面积扣除公共分摊面积后计算（套内建筑面积）。

3、为促进和谐社会及实践科学发展观，本方案特制定相应的征收补偿奖励条款，在规定时间内依据本方案签订征收补偿合同且选择货币补偿者，可享受货币奖励，超过规定时限还未签订征收补偿合同者，一律不得享受相关奖励。

五、征收补偿标准

根据征收房屋的功能分为住宅和非住宅两类。其中住宅类包括住宅及配套车库（房）；非住宅包括商业用房(含商铺)、办公用房、工业用房及其他等。

（一）住宅

1、货币补偿：

(1)住宅货币补偿的基本标准如下：

钢混结构3200元/平方米；

砖混结构3000元/平方米；

砖木结构2800元/平方米。

说明：以上标准为建筑面积计价，本方案的补偿标准均包含地价和每平方米400元的基本装修补偿。超出基本装修的室内装修，按评估公司的评估价进行补偿。

(2)货币补偿款的支付方式：当事人签订《房屋征收补偿安置合同》之日起30日内支付补偿款30%，余款按当事人在合同中的有关约定支付。

2、产权调换：

(1)提供安置房建设地点位于三洲旧区改造规划范围内就地安置被征收人，补偿比例按套内建筑面积1：1进行置换。

(2)在征收期限内，被征收人按照“面积近似”的原则，选择安置房屋，具体办法如下：

①凡在征收期限内签定征收补偿合同的，以3个月为一个时间段，按每一时间段的顺序由已经签定征收补偿合同的住户优先选择房屋，选择的顺序通过抽签决定。

②安置房屋按套内面积结算，土地使用权性质按原征收房屋性质不变。按面积就近原则选择安置用房。安置用房套内面积大于核定的被征收房屋套内面积但不超过5平方米（含5平方米）的，按2,450.00元/平方米结算；超过5平方米的部分，按3,500.00元/平方米结算；安置用房套内面积少于核定的被征收人房屋套内面积的，少于部分按同类征收住宅的货币补偿单价（含奖励）补回给被征收人。

③配套车库（房）按同类征收住宅货币补偿标准（含奖励）进行补偿或按套内面积置换为相等的住房面积，置换面积出现差异时按同类征收住宅的货币补偿标准（含奖励）进行折算。

3、奖励标准：

在上述标准的基础上，从入户动迁开始计算，在前3个月内签订征收补偿合同的被征收人进行奖励，具体标准为：

(1)选择货币补偿方式的，按核定的补偿面积每平方米300元予以货币奖励。

(2)自建住宅在上述基础上按以下方式奖励：

①自建住宅只建一层的，按核定建筑面积的20％予以货币或面积奖励；

②自建住宅只建二层的，按核定建筑面积的10％予以货币或面积奖励；

③自建住宅只建三层的，按核定建筑面积的5％予以货币或面积奖励。

④空地面积（核定的土地面积扣除建筑物占地面积）少于20平方米（含20平方米）的，按50%折算补偿面积；超过20平方米的部分，按30％折算补偿面积。

⑤超出核定面积范围的处理

对未经国土、规划部门批准而擅自兴建的建筑物，以及超出规划部门批准建设规模部分的建筑和超出国土部门批准用地范围所兴建的建筑物，按材料的残值进行补偿，标准如下：

钢混结构300元/平方米；

砖混结构200元/平方米；

砖木结构100元/平方米；

简易结构50元/平方米。

2008年11月18日后的违法建筑不予补偿。

4、相关税费处理

凡属于本次房屋征收补偿安置范围内的被征收人，以同等面积置换的安置房，其置换房屋有关的税费由征收部门缴纳；对置换房屋面积超出其补偿面积部分产生的税费则由被征收人自行缴纳。

5、其它说明

凡未办理土地使用证、房屋产权证的，在选择货币补偿时，按95%计算核定补偿面积的补偿额，奖励部分不受影响。选择实物补偿时，所产生的办证费用由被征收人负担。

（二）非住宅

商业用房（含商铺）按地段分类确定补偿标准如下：

1、 一类商业用房（含商铺）范围包括公正路、三清路沿线临街商铺，具体以明华路、哈菜渠为界点分成二段，路段范围及补偿基本价格见下表：         

                                                          单位：元/㎡

2、 二类商业用房（含商铺）：围绕华山公园路段；百灵路以南、明华路以东、虹升路以西、三清路以北地段(除1类商业用房地段外)；明华路；三清路(明华路口至碧桂路口)路段，路段范围及补偿基本价格见下表：                             单位：元/㎡

3、其他路段临街商铺及其他内街商铺补偿基本价格见下表：     单位：元/㎡

 (2)商业用房（含商铺）以房屋产权证记载的或规划、国土部门批准的使用功能为准。遇到特殊情况，按照政府相关政策执行。

2、办公用房

货币补偿标准

钢混结构3200元/平方米；

砖混结构3000元/平方米；

砖木结构2800元/平方米。

说明：以上标准为建筑面积计价，本方案的补偿标准均包含地价和每平方米400元的基本装修补偿。超出基本装修的室内装修，按评估公司的评估价进行补偿。

3、工业用房及仓库

由征收部门根据佛府办〔2004〕322号文的精神按评估价进行货币补偿。

4、学校、医院及人防地下室等公益设施

由区政府及相关部门统筹安置或按城市规划要求配套设置。

5、奖励办法

在上述标准的基础上，从入户动迁开始计算，在前3个月内签订征收补偿合同者，办公用房按核定的补偿面积每平方米300元予以货币奖励；商业用房按核定补偿金额（不含装修、临时安置补助费等）按签约时间给予12%、10％和8%货币奖励(说明：第1个月内签订征收补偿合同的，按12%比率奖励；第2个内月签订征收补偿合同的，按10%比率奖励；第3个月内签订征收补偿合同的，按8%比率奖励)；工厂、仓库等工业用房由评估公司出具征收补偿评估报告后3个月内签订征收补偿合同和承诺6个月搬迁完毕的，按核定建筑物价值给予10％货币奖励。

（三）国有土地使用权（单纯土地使用权，地上无建、构筑物）

国有土地使用权土地补偿基本标准如下：                       单位：元/平方米

说明1：以上价格标准为单位面积土地的地面地价标准。

说明2：城镇住宅用地（兼容商服）的补偿标准按规划条件中商服、住宅建筑面积占建筑总面积的比例分摊计算，具体按以下的公式计算：

城镇住宅用地（兼容商服）的补偿标准＝住宅用地（不兼容商服）补偿标准×住宅占总面积的比例＋商业用地补偿标准×商业占总面积的比例。具体标准如下：

单位：元/平方米

 (四)房管部门管理的房产

1、直管房的产权补偿和租户安置

由征收部门以货币补偿或产权调换的形式补偿给产权人（房管部门），由房管部门妥善安置。

2、经租房、托管房等的补偿安置与直管房相同。征收时由公证部门办理证据保全，房管部门代签定房屋征收补偿合同。

（五） 学校、幼儿园、医院及人防地下室等公益设施

由区政府及相关部门统筹安置或按城市规划要求配套设置。

六、住宅房屋临迁过渡安排

对选择产权调换的被征收人，如果征收部门未能提供置换安置房而需要先征拆其原有房屋时，在其临迁过渡期间，征收部门提供两种临迁安置方式供被征收人选择。

1、征收部门提供临时安置补助费

被征收人自行解决住所的，征收部门按被征收房屋面积以每月8元/平方米支付临时安置补助费。补助费的发放从被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置用房后满60日止。

2、征收部门提供周转房

由征收部门提供周转房给被征收人临时居住至通知交付安置用房后满60日止。在过渡期内，周转房的水、电、治安、卫生等费用由被征收人负责。

3、临迁期限

征收部门承诺：从被征收人交付被征收房屋之日起至征收部门提供安置房之日止，最长不超过三年。

七、搬家（迁）补助费

(一)住宅房屋搬家补助费

被拆除房屋使用人在征收期限内搬迁的，以套为计算单位发放一次性搬家补助费，标准如下：

单位：元/套

(二)非住宅房屋搬迁补助费

1、建筑面积50平方米以下的，一次性支付搬迁补助费1000元给被拆除房屋使用人。

2、建筑面积50平方米至100平方米的，一次性支付搬迁补助费2000元给被拆除房屋使用人。

3、建筑面积100平方米至200平方米的，一次性支付搬迁补助费3000元给被拆除房屋使用人。

4、建筑面积200平方米以上的，一次性支付搬迁补助费4000元给被拆除房屋使用人。

(三) 对企业的搬迁补助费按照专业评估机构评估结果予以补偿。

(四) 被拆除房屋使用人在征收期限外搬迁或依法实施强制执行的，不发搬家（迁）补助费。

八、房屋附属物、附着物的补偿

(一) 征收房屋内的附属设备迁移费用按现行收费标准据实支付。具体标准如下：

电话：100元/部

网络：100元/条

有线电视：100元/路

空调迁移费：200元/台

(二) 征收房屋内的围墙、临时建筑等，按残值补偿；

(1)水井按300元/口标准予以补偿

(2)树木、苗木根据本方案公布后，前一季度佛山市建设工程造价管理站公布的园林绿化工程苗木参考价进行补偿（补偿范围以征收房屋围墙内为准）。

(3)围墙、室外水泥混凝土地面以50元/㎡标准予以补偿。                                (4)除自建房外，拆除房屋附属设施，属天井、庭院、花园的，可补偿50%面积，但共计补偿面积最高不超过10平方米；属公共楼梯、走廊、通道的，不作补偿；如房地产权属证明已记载者，此项不得重复计算。

九、室内装修补偿

对拆除房屋超出基本装修的室内装修按照专业评估公司的评估结果扣除基本装修标准予以补偿。

十、安置用房的基本装修标准

注：1、自来水、管道燃气安装到户；

2、电表、电线安装到户；

3、电话、电视、网络线安装到户。

十一、华侨房屋

征收华侨房屋依照《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》执行。

十二、不完全产权的房改房

被征收房屋是不完全产权的房改房时，被征收人应先到土地和房产主管部门完善相关手续，并按房改政策规定将应上缴的房地产增值部分上缴原产权单位；按政策规定应由被征收人承担的费用由被征收人自行支付。

十三、住房困难和低收入家庭

按政策界定属于住房困难和低收入家庭的被征收人，政府有关部门将按照政策，采取有效措施，确保其得到妥善安置。

十四、列入文物保护单位的房屋

对列入文物保护单位的房屋按有关法律法规执行。

十五、争议的解决

1、征收争议事宜按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定执行。征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收人报请区人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2、政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由高明区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十六、在实施过程中，对补偿标准有异议的，通过评估公司进行评估，按评估公司的评估价进行补偿。评估价低于本方案补偿标准的，评估费用由提出异议的被征收人承担；评估价高于本方案补偿标准的，评估费用由征收部门承担。

十七、本方案未尽事宜，按有关法律法规执行。

十八、本方案由征收部门负责解释。

附件一：三洲旧区改造规划控制范围图

附件二：土地使用年限修正系数表

 商业用地使用年期修正系数表

 住宅用地使用年期修正系数表

工业用地使用年期修正系数表